Как продать квартиру в ипотеке: самые эффективные схемы

Оформление ипотечного кредита на покупку недвижимости предусматривает составление закладной. Согласно ее условиям, собственник не вправе распоряжаться залоговым объектом без одобрения банка.

Поскольку целевой кредит оформляется на длительный срок, далеко не всегда заемщику удается спрогнозировать свое финансовое состояние. Потеря работы, появление новых членов семьи, переезд в другой город могут существенно усложнить погашение кредитных обязательств. В подобной ситуации у заемщика возникают резонные вопросы – можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, и как правильно это сделать.

Сразу скажем, что продажа залоговой недвижимости возможна. Но у таких сделок существуют определенные нюансы, которые усложняют процедуру передачи прав собственности. Эксперты сайта https://domell.ru/ советуют продать квартиру в ипотеке по одной из следующих схем.

Урегулирование споров с банком

Обычно банки пытаются идти на уступки заемщикам и предлагают различные варианты реструктуризации долга. За счет изменения условий договора удается увеличить срок кредитования, сократив сумму ежемесячных платежей. Но в таком случае общая сумма переплаты по процентам тоже увеличивается.

Так называемым «злостным» неплательщикам, которые на протяжении более полугода не вносят платежи по ипотеке, банк вряд ли пойдет навстречу. Вероятнее всего, продавать недвижимость им придется с участием суда.

Залоговый аукцион

Подобный вариант считается самым невыгодным, поскольку условия продажи диктуют судебные органы. Суд на свое усмотрение назначает первоначальную стоимость квартиры, опираясь на размер банковской задолженности, и выставляет недвижимость на аукцион. У заемщика есть право единожды повысить стоимость лота. Если с первого раза покупателя не удалось найти, то на следующем аукционе стоимость объекта снижается на 10%.

Неудавшиеся повторные торги дают право банку самостоятельно выкупить залоговую квартиру или дом. Причем сумма выкупа дополнительно снижается на 25% от первоначально установленной цены. Для заемщика это самый нежелательный сценарий продажи имущества, поскольку вырученных денег хватит только на погашение задолженности.

Самостоятельная продажа

Это оптимальный способ продать квартиру, находящуюся в ипотеке. Все вопросы контролирует заемщик, соответственно, он сам ставит условия продажи. Для совершения сделки нужно пройти несколько этапов:

1. Оповестить банк о намерении продать заложенное имущество. Получить письменное согласие кредитной организации на продажу объекта.
2. Подыскать покупателя, предварительно оповестив его о том, что квартира находится в залоге у банка.
3. Оформить с покупателем договор задатка, указав сумму задатка (она равна остатку задолженности перед банком), общую стоимость недвижимости, порядок оплаты и сроки снятия обременения. Желательно заверить документ у нотариуса.
4. Перевести на кредитный счет деньги и оформить заявку на полное досрочное погашение ипотеки.
5. Получить в банке закладную и справку о погашении долга.
6. Обратиться в Росреестр для снятия обременения с квартиры.
7. Заключить с покупателем договор купли-продажи и получить окончательный расчет.

Заниматься продажей ипотечной квартиры можно самостоятельно. Но надежнее, если сделку будет курировать опытный риелтор. Он окажет помощь в поиске покупателя, проконтролирует правильность подготовки всех документов, обеспечит безопасную передачу денег, попутно проконсультирует по всем возникающим вопросам.