Покупаем квартиру в новостройке: как минимизировать риски

Собственное жилье – наверное, мечта каждого человека. Многие выбирают инвестировать на этапе строительства, ведь таким образом можно получить квартиру в несколько раз дешевле по сравнению с уже готовым объектом. Риски такого подхода тоже довольно серьезные.

Преимущества новостройки

Один из важных аргументов в пользу инвестирования в квартиру на этапе строительства – более низкая стоимость за квадратный метр, особенно если вы приобретаете жилье на стадии котлована. В таком случае жилье обойдется вам на 50-150% дешевле, чем если вы будете покупать ту же квартиру после завершения строительства и ввода в эксплуатацию.

Другие существенные преимущества новостройки: развитая инфраструктура (в частности, наличие паркинга, супермаркетов, кафе), ухоженная придомовая территория, современные строительные технологии и новые коммуникации, удачная планировка.

В чем опасность?

Но при покупке жилья на этапе строительства существуют серьезные риски.

1. Отсутствие гарантий того, что право собственности на жилье в будущем будет зарегистрировано, поскольку любая регистрация прав на недвижимость возможна только после того, как здание будет введено в эксплуатацию. Именно из-за риска того, что жилье не будет достроено, квадратный метр в новостройках, которые еще не введены в эксплуатацию, стоит гораздо меньше по сравнению со стоимостью недвижимости такого же класса на вторичном рынке.

2. Возможна затяжка застройщиком сроков строительства.

3. Невозможность ввода в эксплуатацию из-за нарушения застройщиком строительных норм.

В идеале следует обратиться к профессиональному брокеру, который знает все тонкости и поможет на всех этапах поиска и покупки квартиры. Курс варианты применения компенсации НДС при УСН в локальных сметах по 44-фз (Гранд смета)

Выгодная инвестиция: 3 этапа

Чтобы снизить риски и приобрести жилье, соответствующее вашим ожиданиям, следует подойти к покупке со всей ответственностью. Прежде всего следует определиться с районом, в котором вы хотите покупать квартиру, площадью, инфраструктурой, примерной стоимостью и т.д. После этого можно начинать подбирать варианты. Составьте список того, что вам нравится.

1 этап. Проверьте надежность застройщика

Прежде чем ехать на объект и общаться с представителями отдела продаж, следует провести самостоятельное исследование, используя общедоступные ресурсы в интернете.

• Изучите сайт застройщика : как долго он существует на рынке недвижимости, какие объекты уже были сданы, нарушались ли сроки сдачи в эксплуатацию, какие объекты он сейчас строит, ход строительства (как правило это фото предыдущих периодов, а также онлайн-трансляция ).
• Проверьте застройщика с помощью Единого государственного реестра юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований. С помощью идентификационного кода юридического лица или просто названия вы можете осуществить бесплатный запрос и получить информацию о застройщике (дата регистрации, фамилия директора и учредителя, размер уставного капитала, находится ли застройщик в процедуре банкротства, имеет ли он открытое в отношении него исполнительное производство и т.д.).
• Публичная кадастровая карта позволяет проверить данные о земельном участке, на котором происходит строительство. К тому же вам станет понятно, на каких основаниях застройщик использует этот земельный участок: по праву владения или пользования земельным участком.
• На Едином государственном реестре судебных решений вы сможете проверить принимает ли принимавший застройщик участие в рассмотрении судебных дел по иску третьих лиц, есть ли претензии к нему как к застройщику и т.д.

2 этап. Встреча с застройщиком

Если на первом этапе застройщик выдержал все проверки, то можно договариваться о реальной встрече с представителями отдела продаж. При поездке на объект обратите внимание, насколько степень готовности дома соответствует заявленной на сайте. Попросите застройщика предоставить вам для ознакомления следующие документы:

• лицензию на строительные работы;

• градостроительные условия и ограничения;

• разрешение на строительство;

• документы на землю;

• право на начало строительных работ;

• технические условия для подключения коммуникаций.

Если какого-либо из этих документов нет или вам отказываются предоставить его, это серьезный повод для настороженности.

3 этап. Подписание договора

Внимательно прочтите договор, который предлагает подписать застройщик. Среди основных видов договоров вам могут предоставить следующие: предварительный договор купли-продажи, договор покупки имущественных прав, инвестиционный договор. Вариантов очень много, но в любом случае, в каждом из этих договоров вы должны увидеть информацию о: стоимости приобретения, условиях оплаты, дате сдачи объекта в эксплуатацию, условиях расторжения договора, права и обязанности сторон, форс-мажорные обстоятельства. Очень желательно получить консультацию специалиста по крайней мере на этом этапе, ведь самостоятельно разобраться в договоре человеку без юридического образования может быть затруднительно.

После окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию стороны договора подписывают акт приема-передачи, кстати приёмка квартир в СПб может проводится в присутствии экспертов с вашей стороны. И в обязательном порядке за вами должны зарегистрировать право собственности на объект (как правило, это делает нотариус, работающий с застройщиком).